Le certificat de localisation est un document obligatoire dans toute transaction immobilière. Il informe acheteurs et prêteurs hypothécaires des droits pouvant affecter le bien qui est décrit. C’est un document officiel produit par un professionnel certifié, en l’occurrence un arpenteur-géomètre membre de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ). Les prêteurs hypothécaires peuvent exiger un certificat de localisation récent.
Comment procède l’arpenteur-géomètre pour produire un certificat de localisation ?
L’arpenteur-géomètre doit notamment vérifier sur le terrain :
- l’occupation des lieux
- les limites de la propriété
- les empiétements
- la position des bâtiments, des clôtures, des haies, de poteaux
- certaines servitudes
Mais son travail consiste également à consulter les règlements municipaux qui s’appliquent afin de pouvoir tracer un portrait fiable et fidèle de la propriété à une date précise. L’arpenteur-géomètre pourra vérifier qu’un certificat de localisation est conforme aux règles de zonage.
Si les recherches aux greffes municipaux ou auprès de la Commission de protection du territoire agricole s’allongent, le temps d’émission du certificat de localisation peut également s’allonger.
Ses honoraires sont fonction du temps qu’il passe à obtenir tous les renseignements nécessaires et selon l’accessibilité de la propriété.
Comment s’obtient un certificat de localisation ?
Le certificat de localisation est un document privé qui n’est pas publié au Registre foncier comme l’acte de vente ou l’acte hypothécaire. Il est à distinguer du titre de propriété.
Le Code civil prévoit que le vendeur ne doit fournir à l’acheteur qu’une copie du certificat de localisation qu’il possède. Pour des immeubles anciens, il se peut que le certificat de localisation soit au Registre foncier depuis plusieurs années. Pour que l’acheteur s’assure d’obtenir un certificat de localisation qui reflète l’état actuel de l’immeuble, il pensera avec son notaire à faire figurer cette clause dans sa promesse d’achat ou à s’en procurer un lui-même en contactant un arpenteur-géomètre.
La promesse d’achat prévoit généralement que tout nouveau certificat de localisation sera à la charge de l’acheteur s’il ne démontre aucune modification par rapport à celui remis par le vendeur. S’il fait état d’éléments nouveaux, le vendeur devra normalement régler les honoraires de l’arpenteur-géomètre.
Il est encore à noter que le Code civil du Québec permet d’acquérir le droit de propriété d’une parcelle de terrain que l’on a occupée pendant plus de 10 ans sans opposition. Si un voisin a par exemple construit un cabanon sur une parcelle qui ne figurait pas sur le certificat de localisation et que personne ne s’y est opposé pendant 10 ans, le terrain occupé lui sera acquis.
Qu’est-ce qu’un certificat de localisation qui n’est plus valide ?
Un certificat de localisation peut être valide jusqu’à 10 ans, tant qu’il reflète l’état actuel de la propriété. Un notaire peut déterminer qu’un certificat de localisation n’est plus valide parce qu’il ne reflète plus l’état actuel de l’immeuble. Les changements possibles incluent notamment :
- les dimensions de la bâtisse
- la piscine
- la remise
- le revêtement extérieur
- les fenêtres
- les balcons
- les clôtures
Ces éléments ne doivent pas avoir été ajoutés, enlevés ou modifiés pour que le certificat de localisation soit toujours valide.
De plus, la Rénovation cadastrale qui a lieu au Québec jusqu’en 2020 peut impliquer parfois un changement de numéro de lot. Si cela devait être le cas, il faudrait faire établir un nouveau certificat de localisation indiquant bien le nouveau numéro de lot (avec le nouveau système de numérotation).
D’autres changements possibles peuvent influencer la validité du certificat de localisation, comme par exemple :
- un changement de réglementation, par exemple : l’inclusion de la propriété dans une nouvelle zone d’inondation ou à risques de glissement de terrain
- la publication d’une servitude
- la modification d’une partie commune ou de la déclaration de copropriété (pour les condos)
Enfin, sachez que l’arpenteur-géomètre est un officier civil qui émet une opinion et qu’il ne peut être poursuivi en cas d’erreur.