Dans toute transaction immobilière il y existe une marge pour les négociations. Ce terrain d’entente entre vendeur et acheteur est balisé par de nombreux paramètres. Parfois, l’un ou l’autre peut se dire avoir réalisé une bonne affaire. Le plus souvent, acheteur et vendeur s’entendront sur un prix qui les met tous deux dans une situation gagnant-gagnant. Comment se passe ce moment important des négociations et jusqu’où est-il raisonnable d’aller ?
Comprendre les différents prix d’une maison
Pour bien comprendre de combien peut-on négocier le prix d’une maison, il est essentiel de considérer qu’il n’existe pas qu’un seul prix pour ce type de bien ni même un véritable juste prix. Si acheteur et vendeur tendront à s’entendre sur un prix qui satisfera les deux parties, ils devront avoir conscience qu’une maison a au minimum :
- une évaluation municipale
- une valeur réelle
- un prix du marché
- un prix plancher
- un prix plafond
Le prix que vous paierez au final se situera le plus souvent quelque part entre ces différentes limites.
Peut-on négocier le prix d’une maison à partir de l’évaluation municipale ?
L’évaluation municipale ne saurait à elle seule fixer le prix d’une maison. Ce système décentralisé repose sur l’impartialité de chaque évaluateur municipal. Celui-ci se chargera d’examiner la bâtisse et de faire remplir un questionnaire au propriétaire.
Elle est établie en fonction de la valeur réelle de l’immeuble (qui n’est qu’un prix probable). C’est une base d’imposition qui reflète l’effet des forces socio-économiques agissant à l’intérieur d’une municipalité, mais ne tient compte ni de son potentiel futur ni de l’effet de mode (qui sont des critères difficiles à évaluer en toute bonne foi).
L’évaluation municipale a, en gros, 18 mois de retard. En effet, afin d’assurer l’équité entre toutes les évaluations inscrites à un même rôle d’évaluation, l’évaluateur tient compte des conditions du marché immobilier telles qu’elles existaient 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation (qui a toujours lieu un 1er janvier).
Si de nouveaux éléments ont été introduits durant ces 18 mois, comme de nouveaux projets alentours ou travaux dans les environs, ils peuvent avoir une influence sur la prochaine évaluation municipale. Les meilleurs coups dans l’immobilier se réalisent lorsqu’un achat de maison se conclut sous l’évaluation municipale. Dans le cas d’une reprise de finance, la différence peut aller de 5 % à 10 % (parfois plus si des travaux ont été engagés et non terminés par exemple) ce qui est déjà une belle marge au Québec.
Comment faire baisser le prix d’achat d’une maison ?
Restez courtois et, pour comprendre de combien peut-on négocier le prix d’une maison, utilisez ces quelques arguments possibles :
- l’état général de la maison (notamment après un rapport d’inspection)
- des odeurs tenaces (renfermé, moisi, etc.)
- des traces d’humidité
- la vétusté de certaines parties
- l’obligation de remplacer les circuits d’eau, d’électricité, d’évacuation, etc.
- l’état du toit
- l’état des fondations
- l’état du terrain
- la dégradation des conditions extérieures (trafic automobile, futurs projets, risques d’inondations ou de glissement de terrain accrus, etc.)
- la dégradation des services municipaux
- l’insécurité d’un quartier
Si le vendeur n’est pas en mesure de baisser le prix, lui faire accepter quelques travaux de rénovation est une façon de négocier dans une configuration gagnant-gagnant.
Le terrain le plus sûr est celui des propriétés en vente depuis plus de 6 mois. Il y a forcément quelque chose qui empêche la vente : à vous de trouver quoi ! Une bonne connaissance du marché sera essentielle afin de savoir si vous pouvez vous permettre d’attendre que le vendeur cède à votre offre. Elle vous permettra aussi de faire valoir des prix plus bas dans le quartier. Vous pouvez en cela vous faire aider d’un courtier.
Le moyen le plus sûr d’obtenir une propriété au prix que vous souhaitez est de rédiger une offre d’achat (ou promesse d’achat). Le vendeur n’est pas tenu d’y répondre mais, si c’est le cas, l’acheteur doit honorer son engagement (sauf en cas de contre-offre).
Pour terminer, une marge de 2 % à 3 % est généralement considérée comme confortable et raisonnable. Faire baisser de 6 000 $ à 9 000 $ une maison publiée à 300 000 $ est donc une réussite en matière de négociations.