Le duplex est à la fois un problème et une solution en matière d’investissement immobilier. Il peut attirer comme il peut rebuter. Les premiers acheteurs sont tentés d’investir dans un duplex, alors que les professionnels aguerris le rejettent presque systématiquement. Et pourtant, le duplex peut être une opération très fructueuse, pour autant qu’on arrive à en trouver de disponible sur le marché à prix compétitif. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce célèbre joker de l’immobilier.
Les avantages de l’achat d’un duplex
Un duplex est souvent la cible préférée des premiers acheteurs car ce type d’immeuble offre de nombreux avantages. Tout d’abord, c’est abordable. Certes, depuis 2011 au Québec les copropriétés se sont appréciées de 20 % environ et les plex de 25 % mais ce type de logement reste accessible aux travailleurs et aux investisseurs débutants.
Si les prix augmentent c’est également que l’investissement est rentable. Pour cette raison aussi les premiers acheteurs espèrent non seulement vivre quelques années dans le logement qu’ils achètent et plus tard en retirer une plus-value.
L’offre est par ailleurs abondante, avec des disparités toutefois. Dans la Capitale-Nationale on trouve des plex et des condos à vendre à tous les coins de rues. Plusieurs municipalités se sont lancées dans des programmes immobiliers de condos et de plex, notamment à Chambly (et ailleurs en Montérégie) ou en Estrie.
Dans la RMR de Montréal c’est plus compliqué car le nombre de duplex et de triplex disponibles est en diminution, surtout dans le centre (2 % de moins sur l’Île de Montréal qu’il y a dix ans), malgré une hausse de volume des ventes de + 6 % entre 2015 et 2017. Tirer un revenu des loyers ou transformer l’immeuble en maison intergénérationnelle font partie des projets les plus populaires expliquant l’engouement actuel pour les petits plex.
Malgré tout, le prix médian par porte des duplex dans la grande région de Montréal s’est fixé en 2017 à 161 666 $ selon la dernière étude de JLR, compilée à partir du Registre foncier du Québec. Un duplex reste donc encore abordable lorsqu’on a 32 000 $ de mise de fonds pour couvrir les premiers 20 %, ou seulement 9 000 $ pour le minimum de 5 % exigé par les banques.
À quoi faire attention à l’achat d’un duplex ?
Un duplex demandera moins de gestion, mais offrira généralement un rendement inférieur à des immeubles multiplex plus grands. Il n’est pas certain que le loyer couvrira votre financement si c’est votre projet d’investissement, à moins d’avoir très bien négocié le prix d’achat.
Pour calculer le rendement annuel, commencez par soustraire les dépenses d’exploitation, incluant les intérêts hypothécaires, aux revenus. Puis, divisez ce montant par la mise de fonds sur l’immeuble. Le pourcentage obtenu représente le rendement annuel qui doit être supérieur au taux hypothécaire pour prétendre réaliser une bonne opération.
Mais attention de bien tout inclure dans les dépenses d’exploitation, soit notamment :
- taxes municipales et scolaires
- assurance
- frais de déneigement
- entretien des parties communes
- frais de gestion, de conciergerie, de copropriété, etc.
- entretien de la bâtisse
Cette liste couvre environ 90% des dépenses d’exploitation courantes. Il vous restera encore à payer l’impôt sur le revenu immobilier (et produire un relevé 31). Cependant, les frais d’intérêts sont déductibles ainsi que le déficit immobilier.
La façon la plus économique d’investir dans un duplex est d’y habiter. En effet, le propriétaire-occupant bénéficie de réductions fiscales tout en limitant ses propres dépenses d’entretien à un seul immeuble.
Déclarer votre duplex comme lieu d’affaires principal vous donnera, de plus, droit à des déductions fiscales au niveau de votre société. Vous serez en outre exonérés sur 50 % du gain en capital à la revente de votre duplex.
Comment profiter au mieux de l’achat d’un duplex ?
Idéalement, vous habiterez l’une des unités et louerez l’autre pour en tirer un petit revenu. Avec une bonne entente de voisinage, l’opération sera fructueuse le temps que durera l’opération.
Sur des territoires où l’offre se fait rare et les prix partent à la hausse dans des proportions déraisonnables, il faudra jouer finement. Certains professionnels conseilleront de partir à la recherche de duplex qui ne se vendent pas depuis plusieurs mois à cause d’un prix trop élevé. Vous pourrez alors tenter de négocier à la baisse, probablement avec succès. Pensez à toujours vérifier l’évaluation municipale pour vos leviers de négociations.
D’autres leviers de négociation consistent à demander un certificat de localisation à jour, à vérifier toutes les conformités possibles avec les normes en vigueur dans le bâtiment, à sortir l’argument de l’efficacité énergétique, celui d’éventuelles nuisances sonores par manque d’isolation phonique, etc. Si vous êtes bon négociateur vous réussirez.
Une autre tactique consiste à miser sur le locatif de loisir, c’est-à-dire d’investir dans la location de courte durée (moins de 31 jours). L’imposition n’est pas la même, mais les revenus peuvent facilement décupler. Dans des villes comme Montréal et Québec, où le tourisme ne faiblit pas, été comme hiver, c’est une avenue à envisager si on a la capacité de régulièrement se présenter aux clients et de bien mettre en valeur son bien.
Autre piste à explorer, le flip est en pleine expansion. Trouver un duplex bien situé à rénover est l’investissement idéal de nos jours. Les professionnels de l’immobilier ne s’y intéressent pas trop car le gain est relativement limité et il faut retrousser les manches. Le duplex est l’immeuble parfait pour un flip car vous pouvez habiter une unité pendant les travaux dans l’autre et vice-versa. Encore faut-il trouver le duplex à rénover dont le prix d’achat est abordable…
L’achat de duplex au meilleur prix
En bref, rappelez-vous que réussir dans l’immobilier c’est acheter au prix le plus bas. Il existe de nombreuses possibilités, comme par exemple la reprise de finance, le viager ou encore tant d’autres avenues laissées libres aux investisseurs malins. Avoir le nez fin c’est aussi s’intéresser aux paramètres locaux et agir en conséquence. On n’achète pas un duplex à Montréal comme à Repentigny ou à Rimouski. Renseignez-vous sur les tendances et les fluctuations du marché, les flux migratoires ou touristiques et fuyez les augmentations de prix inacceptables.