La sous-location transfère les avantages que procure un bail de local commercial à une troisième personne. Le locataire demeure alors personnellement responsable envers le locateur de toutes les obligations prévues au bail. La cession d’un bail commercial, en revanche, décharge l’ancien locataire de ses obligations face au locateur. Suivant les cas, l’une ou l’autre situation sera plus arrangeante. Examinons plus précisément le second cas et comment céder un bail commercial dans les règles.
Que faire si céder le bail du local commercial n’est pas prévu ?
La clause de cession de bail n’est pas obligatoirement présente dans un bail commercial. Si cela devait se présenter c’est le Code civil du Québec qui servira de base légale (aux articles 1870 à 1877). Le locateur ne pourra pas refuser de consentir à la cession de bail du local commercial sans un motif sérieux.
Si le locateur refuse, il est tenu d’indiquer au locataire les motifs de son refus, dans les 15 jours de la réception de l’avis. S’il omet de le faire, il sera réputé avoir consenti à la cession du local commercial.
À l’inverse, si le comportement du locataire laisse présumer une rupture de bail (un départ prématuré par exemple) la cession de bail ne sera pas retenue.
Comment procéder s’il est prévu de céder un bail ?
Deux types de clauses sont habituellement consacrées à ce sujet dans la rédaction d’un bail commercial, soit :
- toute cession (ou sous-location) du bail de local commercial est interdite
- toute cession doit faire l’objet du consentement écrit du locateur
Dans le premier cas, des avocats diront qu’il faut tout de même un motif sérieux au propriétaire pour avoir gain de cause.
Dans le second cas, les motifs de refus peuvent par exemple être :
- l’insolvabilité ou les difficultés financières du nouveau locataire
- l’invocation de clauses d’exclusivité
- en raison de l’occupation à temps partiel d’un local
- les défauts de paiement du locataire initial
Autre cas de figure possible, le locateur peut exiger du locataire de servir de caution et qu’il demeure à ce titre responsable des obligations du bail.
Tout ceci pour préciser qu’une cession de bail peut aboutir sur différentes options possibles, tout en gardant en tête que l’ensemble des parties concernées doivent y trouver leur compte.
Une fois le terrain d’entente tripartite trouvé et que toutes les garanties nécessaires aux uns et aux autres sont fournies, le notaire pourra procéder à la cession de bail effective. À cette étape, le locateur pourra soit transférer l’ensemble des clauses du bail précédents sans modification, soit demander de nouvelles conditions.
Les différents problèmes possibles quand on veut céder un bail commercial
La Régie du logement n’ayant pas compétence en matière de baux commerciaux, il est crucial dans une cession de bail de bien s’entendre sinon l’affaire est directement portée devant les tribunaux. De plus, le propriétaire de l’immeuble est libre d’imposer ses conditions, pourvu que soient respectées les règles d’ordre public.
Le locateur est notamment en droit d’exiger des renseignements complémentaires sur le futur locataire, ou une garantie financière. La cession de bail n’a rien d’automatique. Un bail brut, net, double net ou triple net n’est pas forcément reconduit lors d’une cession de bail et les conditions peuvent être modifiées.
Il n’existe pas de bail commercial type, contrairement au bail résidentiel imposé par la Régie du logement, toutes les clauses sont donc possibles. Mais le propriétaire ne peut retirer au locataire le droit d’inscrire son bail au Bureau de la publicité des droits du Québec (qui est une protection en cas de vente de l’immeuble). Il peut simplement demander d’en publier le résumé.